Immobilienverkauf bei einer Scheidung in Nürnberg & Umgebung

Welche Rolle spielt der Verkauf des Hauses 

bei einer Scheidung? 

Sofern die Eheleute bei der Heirat keinen Ehevertrag geschlossen und keine Gütertrennung vereinbart haben, gilt für sie die gesetzliche Regelung der Zugewinngemeinschaft. Dann kommt es im Fall einer Scheidung zu einem Zugewinnausgleich: während der Ehe erworbenes Vermögen wird hälftig aufgeteilt. Nicht geteilt werden in die Ehe eingebrachtes Vermögen und während der Ehe zugeflossenes Erbe.

Die Zugewinngemeinschaft erstreckt sich ausschließlich auf das gemeinsam erworbene oder aufgebaute Eigentum. Die Ehepartner müssen sich darüber einigen, wie eine Immobilie oder andere Vermögensgegenstände finanziell untereinander aufgeteilt werden sollen. Falls eine Einigung nicht möglich ist, entscheidet im Zweifelsfall ein Gericht, was allerdings in der Regel mit wesentlich höheren Kosten verbunden ist als eine außergerichtliche Einigung.

Eine Möglichkeit ist auch die sogenannte Realteilung - wenn das Haus in zwei abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut werden kann, die von den Parteien separat genutzt werden. Voraussetzung dafür ist allerdings, dass sich die Immobilie für einen solchen Umbau anbietet und die Ehepartner sich auch vorstellen können, auf diese Weise verbunden zu bleiben. Deshalb ist die Realteilung in der Praxis ein eher seltener Fall.

Nach Ende des Trennungsjahres ist jeder der Ehepartner dazu berechtigt, den Verkauf des gemeinsamen Hauses zu verlangen. Weigert sich der andere, besteht sogar die Möglichkeit, auf die Erteilung der Zustimmung zu klagen.

Tipp

Unter Umständen kann der Hausverkauf schon vor der Scheidung im Trennungsjahr sinnvoll sein, wenn absehbar ist, dass die Scheidung durchgeführt werden wird. Dann hat man mehr Zeit für den Hausverkauf, kann möglicherweise einen besseren Ertrag erzielen und die Liquidität macht die Abwicklung der Scheidung leichter.

Wer bleibt während des Trennungsjahrs im Haus 

und wer muss ausziehen? 

Je nach den Verhältnissen kann man das Trennungsjahr auch unter einem Dach verbringen. Es wird rein rechtlich nur ein Leben "getrennt von Tisch und Bett" gefordert.

Es muss also keiner der Ehepartner ausziehen; rein rechtlich haben beide Ehepartner während der Trennungsphase Wohnrecht in der Immobilie. Gegen den Willen kann keiner den anderen vor die Tür setzen. Wird allerdings einer der beiden Partner gewalttätig, hat der Schutz des bedrohten Partners sowie der Kinder stets Vorrang.

Das Wohnrecht in der gemeinsamen Ehewohnung gilt während der Trennungszeit sogar dann, wenn das Haus nur einem einzigen Ehepartner gehört. Falls einer der beiden Partner voreilig aus der Immobilie ausgezogen ist, bleiben seine Wohnrechte auch dann noch für eine gewisse Zeit bestehen. Meldet er sich allerdings innerhalb von sechs Monaten nicht bezüglich seines Wohnwunsches zurück, dann dürfte es schwer werden, wieder einzuziehen. Dann muss im Einzelfall geprüft werden, inwieweit der Wiedereinzug möglich ist. Muss der ausgezogene Partner beispielsweise aus beruflichen Gründen für längere Zeit ins Ausland und kündigt an, nach der Rückkehr in die Immobilie zurückkehren zu wollen, ist auch ein längerer Zeitraum als sechs Monate akzeptabel.
 

Wenn einer der beiden Partner vorzeitig aus dem Haus auszieht, kann er vom anderen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Die Nutzungsentschädigung bezieht sich auf den Teil der Immobilie, der dem Partner überlassen wurde. Im Falle der Zugewinngemeinschaft ist also von 50 % die Rede. Wenn aber nur einer der beiden Partner Eigentümer des Hauses ist und dem anderen die Immobilie zur Nutzung überlässt, kann er eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 100 % für die gesamte Immobilie verlangen.

Zur Ermittlung der Zahlung wird der Wert der Immobilie oder alternativ die ortsübliche Miete zugrunde gelegt. Im ersten Jahr der Trennung ist es nicht gängig, ortsübliche Miete zu verlangen, danach aber ist es durchaus statthaft. Kann sich das in Scheidung lebende Paar nicht über den Preis einigen, kann das Familiengericht helfen, indem es einen Wert festsetzt. Die Nutzungsentschädigung wird später mit dem Unterhalt verrechnet.

Was passiert bei einer Scheidung mit dem Immobilienkredit?  

Wenn es zur Scheidung kommt, ist die gemeinsam erworbene Immobilie häufig noch nicht abbezahlt. Der Kredit sollte während der Trennungsphase weiter bedient werden. Die Bank kann sonst die versäumten Zahlungen bei beiden einfordern. Zuerst meldet sich die Bank beim zahlungskräftigeren Partner.

Für den Hauskredit haftet grundsätzlich nur derjenige, der den Vertrag mit der Bank unterschrieben hat. Für die Bank ist es dabei unerheblich, ob die Eheleute noch verheiratet oder geschieden sind oder ob der Haftende überhaupt noch im Haus wohnt.

Meist sind bei gemeinsamem Eigentum beide Ehepartner Kreditnehmer, da die Bank ein Interesse daran hat, die Schuld bestmöglich abzusichern. Haben beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, besteht für die Eheleute gegenüber der Bank eine Gesamtschuld. Das bedeutet, dass jeder der Ehepartner auf den vollen Betrag in Anspruch genommen werden kann.

Nach der Zahlung durch einen Ehegatten steht ihm gegen den anderen Ehegatten grundsätzlich ein Anspruch auf Ausgleich der Hälfte des Betrags zu, sofern nicht eine abweichende Absprache zwischen den Eheleuten getroffen wird. Allein die Tatsache, dass einer der Ehepartner zum Ausgleich finanziell nicht in der Lage ist, stellt allerdings noch keinen ausreichenden Grund dar, ihn von der Mithaftung freizustellen.

Die Mithaftung eines Ehepartners kann aber sittenwidrig sein, wenn er finanziell erheblich überfordert wird und dies von vornherein absehbar ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn mittellose Ehefrauen auf Verlangen der Bank hin den Kreditvertrag mitunterzeichnen sollen.

Tipp

Schließen Sie einen schriftlichen Mietvertrag, in dem alle Bedingungen festgehalten werden. Dieser dient im Streitfall als Nachweis über die Rechtmäßigkeit der verlangten Mietzahlungen. Bleiben die Zahlungen aus, können diese im Rahmen des Zugewinnausgleichs und Unterhaltsbedarfs angesetzt werden.

Scheidungskosten senken: Immobilie außergerichtlich regeln  

Die Scheidungskosten lassen sich durch einen Ehevertrag und eine Scheidungsfolgenvereinbarung minimieren. Im Scheidungsverfahren werden die sogenannten Scheidungsfolgesachen behandelt. Dazu gehören auch Fragen zum Haushalt und zur ehelichen Wohnung. Jede zu klärende Folgesache erhöht den Verfahrenswert und damit die Scheidungskosten. Die Ehegatten können ihre Scheidungskosten reduzieren, indem sie Fragen des Umgangs mit der Immobilie bzw. der Ehewohnung bereits außergerichtlich regeln.

Aus diesem Grund kann es sinnvoll sein, schon im Voraus in einem Ehevertrag Regelungen für den Fall einer Scheidung zu treffen. Eine solche Regelung ist auch noch nach Eheschließung und während eines laufenden Scheidungsverfahrens durch eine sogenannte Scheidungsfolgenvereinbarung möglich.

 Übertragung der Immobilie auf gemeinsame Kinder 

oder einen der Partner  

Falls es Kinder gibt und beide Partner die Immobilie nicht selbst behalten wollen, könnten Sie das Haus gegebenenfalls auch auf die Kinder übertragen.

Mitunter kommt es auch vor, dass ein Partner den anderen auszahlt und die Immobilie oder ein Kredit auf einen Partner übertragen werden, sofern dieser die Belastung allein tragen kann. Rein rechtlich gesehen ist es immer noch möglich, auch nach der Scheidung gemeinsam Eigentümer der Immobilie zu sein.

Die Praxis zeigt, dass in der Regel einer der Partner aus dem gemeinsamen Haus auszieht und der andere darin bleibt - meist derjenige, der die Kinder betreut. Genauso wie in der Trennungszeit kann auch für die Zeit nach der Scheidung die Nutzungsentschädigung vereinbart werden. Die Nutzungsentschädigung wird mit dem Unterhaltsanspruch verrechnet oder die vollen Kreditverbindlichkeiten werden vom verbliebenen Partner komplett übernommen.

Steuern beim Immobilienverkauf nach einer Scheidung

Die Übertragung einer Immobilie auf den anderen Partner ist während einer Ehe möglich, ohne dass Grunderwerbsteuer fällig wird. Auch direkt im Zuge der Scheidung wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.

Eine Spekulationssteuer wird fällig, wenn zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als zehn Jahre liegen. Ausnahmsweise wird die Steuer nicht fällig, wenn Eigentümer im aktuellen Jahr und in den zwei vorhergehenden Jahren in der Immobilie gewohnt haben.

Wird innerhalb dieser Frist ein Gewinn erzielt und greift die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum nicht, ist dieser Gewinn steuerpflichtig. Achtung: Zieht ein Partner vor dem Verkauf aus, kann für ihn die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung entfallen.

Tipp

Ziehen Sie einen Steuerberater hinzu. Dieser kann die steuerlichen Konsequenzen im Detail überblicken und erläutern.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf bei einer Scheidung

Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um die Immobilie bei Scheidung – für Eigentümer in Nürnberg, Fürth, Schwabach, Lauf an der Pegnitz und Umgebung. Die Antworten geben einen ersten Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.

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